物流需求持续增长，电商推动快递和仓储需求快速提升。随着经济的发展和居民消费水平的提升，中国物流需求不断增加，近十年中国社会物流总额复合增速11.92%，2019年为298.0万亿元。电商的爆发式增长更是推动了快递和仓储需求的提升。近4年全国实物商品网上零售额复合增速27.33%，2019年为8.52万亿，占社零的比例从2015年的10.8%上升至2019年的20.7%；近十年全国快递业务量复合增速42.36%，2019年为635.23亿件，是全球最大的快递市场。仓储市场同样快速发展，京东目前在全国已有25座亚洲一号智能物流园区，助其为用户提供更为高效便捷的物流服务。

2011-2019年社会物流总额及增速

数据来源：公开资料整理

2018Q1-2020Q1中国快递服务企业业务量

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2009年至今快递分业务业务量

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快递服务品牌集中度CR8

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物流地产行业快速扩张，但是人均物流面积与发达国家存在差距。全国仓储业的固定资产投资额始终维持在高位，多数时间增速高于全社会固定资产投资额增速，2019年仓储业固定资产投资完成额为6246亿元，园区数量2015-2018年复合增速达10.6%，截止2018年全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个，物流地产行业不断发展。然而，我国人均物流地产面积仍然有限，仅为0.7平方米/人，与日本（4平方米/人）和美国（3.7平方米/人）存在较大的差距。作为全球最大的快递市场，中国物流地产仍有较大的发展空间。

2011年至今仓储业固定资产投资额及增速

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近年各国人均物流地产面积对比（平方米/人）

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大量存量物流地产难以符合市场需求，高标仓需求缺口约1亿平方米。相较于普通仓库，高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低20%，并极大提高了物流运转效率，深受消费、高端制造等行业青睐，以中国最大物流地产商普洛斯为例，消费类、高端制造和第三方物流租户占比分别为53%和25%。由于土地供应、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因，我国高标准仓储设施缺口较大，中国现代化的物流设施占比仅为7%，远落后于澳大利亚的75%。预计2020年中国高标仓供需缺口在1亿平方米左右。

传统仓库与高标仓库的对比

近年各国现代化物流空间占比对比

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有限土地供应是限制高标仓发展的重要因素，供不应求的高标仓租金和价值增幅领先于其他物业。物流地产的发展需要土地供应支持，然而工矿仓储地价格较低，财政贡献不足，所以土地供应量有限，2013年之后工矿仓储地的供应面积几乎没有增加，北京、上海等一线城市更是有所缩减。近几年，电商等现代化物流需求提升了高标仓需求，近几年高标仓供应也有所增加，但有限的土地供应仍使得高标仓供不应求，特别是有区位优势的高标仓。反映在租金和价值上，一线城市的优质非保税物流资产增幅普遍领先于办公楼、零售物业和住宅。2018年主要城市高标仓的新增供应和净吸纳量分别约为375万平方米和430万平方米，平均空置率由2017年的12.6%下降到9%。

2010-2018年工矿仓储地面积及其增速

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智能物流系统作为智能制造的核心部分，连接制造端和客户端，整个有望迎来快速发展。从企业数量来看，中国仓储类企业数量从2010年的1.7万家增长至2018年的6.0万家，年复合增长率为17.37%。从市场需求方面看，2018年中国智能仓储市场规模797.69亿元，同比增长16.45%，2014-2018年均复合增长率18.81%。