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2019年中国物流仓库面积数据报告:高标仓需求缺口约1亿平方

发表时间:2022-04-14 14:58:09  来源:厂房出租网 厂房出售网 厂房网 招商牛地产网  浏览:次   【】【】【

物流需求持续增长,电商推动快递和仓储需求快速提升。随着经济的发展和居民消费水平的提升,中国物流需求不断增加,近十年中国社会物流总额复合增速11.92%,2019年为298.0万亿元。电商的爆发式增长更是推动了快递和仓储需求的提升。近4年全国实物商品网上零售额复合增速27.33%,2019年为8.52万亿,占社零的比例从2015年的10.8%上升至2019年的20.7%;近十年全国快递业务量复合增速42.36%,2019年为635.23亿件,是全球最大的快递市场。仓储市场同样快速发展,京东目前在全国已有25座亚洲一号智能物流园区,助其为用户提供更为高效便捷的物流服务。

2011-2019年社会物流总额及增速

数据来源:公开资料整理

2018Q1-2020Q1中国快递服务企业业务量

数据来源:公开资料整理

2009年至今快递分业务业务量

数据来源:公开资料整理

快递服务品牌集中度CR8

数据来源:公开资料整理

物流地产行业快速扩张,但是人均物流面积与发达国家存在差距。全国仓储业的固定资产投资额始终维持在高位,多数时间增速高于全社会固定资产投资额增速,2019年仓储业固定资产投资完成额为6246亿元,园区数量2015-2018年复合增速达10.6%,截止2018年全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个,物流地产行业不断发展。然而,我国人均物流地产面积仍然有限,仅为0.7平方米/人,与日本(4平方米/人)和美国(3.7平方米/人)存在较大的差距。作为全球最大的快递市场,中国物流地产仍有较大的发展空间。

2011年至今仓储业固定资产投资额及增速

数据来源:公开资料整理

近年各国人均物流地产面积对比(平方米/人)

数据来源:公开资料整理

大量存量物流地产难以符合市场需求,高标仓需求缺口约1亿平方米。相较于普通仓库,高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低20%,并极大提高了物流运转效率,深受消费、高端制造等行业青睐,以中国最大物流地产商普洛斯为例,消费类、高端制造和第三方物流租户占比分别为53%和25%。由于土地供应、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因,我国高标准仓储设施缺口较大,中国现代化的物流设施占比仅为7%,远落后于澳大利亚的75%。预计2020年中国高标仓供需缺口在1亿平方米左右。

传统仓库与高标仓库的对比


传统仓库 高标仓库
选址 工业园区或港口附近 城市中心或交通枢纽附近
建筑结构 非标准混凝土/钢结构;多层;无通道 单层:高品质钢结构;多层:混凝土/钢结构,附带通道/电梯
建筑面积 <8000平米 >=8000平米
净高 1楼:>=6米;其他露除:>=4.5米 至少9-12米,单层楼宇更高;多层:1楼及2楼>=9米,3楼>=7米
立柱间距 5-7米 >8米
操作设备 物卸货平台和卡车装卸区域 双边装卸月台及可升降平台、硬化防尘地坪、叉车充电间
地板承重 1楼:<=3吨/平方米;2楼:<=2吨/平方米 1楼:>=3吨/平方米;2楼:>=2吨/平方米
SKU存储数量 千个 万个
搜索货物时间 慢,超过10分钟 快,约1分钟
存货周转天数 数月 数天
码头 无可用码头或可用码头数量有限 多个配备液压装卸跳板的装卸码头
消防 消防栓 消防栓、灭火器、火警报警装置等
地面漆 非标准,如水泥地面或素填土 耐磨性环氧树脂/混凝土地面涂装工程
监控系统 公共警卫或无 24小时安保及集中监控服务
采光顶 非标准 装备条形照明灯的天花板
空气循环 不适用 控制室内空气质量
所有权 部分存在产权不清晰、用地性质不明确等问题 产权清晰,用地性质明确
信息管理系统 没有 WMS/ERP等

近年各国现代化物流空间占比对比

数据来源:公开资料整理

有限土地供应是限制高标仓发展的重要因素,供不应求的高标仓租金和价值增幅领先于其他物业。物流地产的发展需要土地供应支持,然而工矿仓储地价格较低,财政贡献不足,所以土地供应量有限,2013年之后工矿仓储地的供应面积几乎没有增加,北京、上海等一线城市更是有所缩减。近几年,电商等现代化物流需求提升了高标仓需求,近几年高标仓供应也有所增加,但有限的土地供应仍使得高标仓供不应求,特别是有区位优势的高标仓。反映在租金和价值上,一线城市的优质非保税物流资产增幅普遍领先于办公楼、零售物业和住宅。2018年主要城市高标仓的新增供应和净吸纳量分别约为375万平方米和430万平方米,平均空置率由2017年的12.6%下降到9%。

2010-2018年工矿仓储地面积及其增速

数据来源:公开资料整理

智能物流系统作为智能制造的核心部分,连接制造端和客户端,整个有望迎来快速发展。从企业数量来看,中国仓储类企业数量从2010年的1.7万家增长至2018年的6.0万家,年复合增长率为17.37%。从市场需求方面看,2018年中国智能仓储市场规模797.69亿元,同比增长16.45%,2014-2018年均复合增长率18.81%。

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